Artėjantis šildymo sezonas bei prieš pora metų privatizuoti savivaldybių butų ūkiai reikalauja vis didesnių mokesčių už komunalinius patarnavimus. Pastaruoju metu per kiekvieną susitikimą daugiabučių namų gyventojai reiškia nepasitenkinimą teikiamomis administratorių paslaugomis.
Gyventojai nurodo, kad mokėdami daugiabučio namo administratoriui mokesčius bei nustatytas kaupiamąsias lėšas, nėra patenkinti teikiamų paslaugų kokybe – ji neatitinka mokamų mokesčių.
Ypač tai pasireiškia, kai daugiabučių namų administratoriai pradeda renovuoti namus arba atlikti einamuosius remonto darbus.
Administratorius dirba brangiai
Kiekviename daugiabutyje, be individualių butų, yra ir bendrosios dalinės nuosavybės turtas – stogas, laiptinės, rūsys, šildymo, vandentiekio ar kitos namo konstrukcijos ir įrangos. Tokiam bendram turtui valdyti, pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą, savininkai turėtų pasirinkti vieną iš dviejų galimų bendrosios dalinės nuosavybės valdymo formų:
arba daugiabučio namo savininkų bendriją;
arba daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartį.
Žinau atvejų, kai daugiabučių namų administratorius už lango pakeitimą pateikia 150 Lt sąskaitą, kai tuo tarpu daugiabučio namo gyventojai, veikdami jungtinės veiklos sutarties pagrindu, sumoka vos 45 Lt.
Todėl darytina išvada, kad daugiabučių namų administratorius, darydamas renovaciją ar atlikdamas einamuosius remontus, yra priverstas samdyti įmonę, kuri atliks šiuos darbus, bei kartu norės gauti pelno. Todėl paslaugų kaina kyla, nes tiek administratorius nori gauti 10-20 proc. pelno, tiek darbus atliekanti įmonė – 10-20 proc. pelno.
Kaip dirba paskirti administratoriai?
Reikia nepamiršti, jeigu butų ar kitų patalpų savininkai neįsteigia daugiabučio namo savininkų bendrijos ar nesudaro jungtinės veiklos sutarties, taip pat jei bendrija likviduota ar nutraukta jungtinės veiklos sutartis, Savivaldybė tam namui skiria daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Taigi neveiklūs gyventojai už teikiamas paslaugas yra priversti mokėti daugiau.
Savivaldybės skiriamų administratorių veikloje pasitaiko šie trūkumai:
* paslaugas teikiančios administruojančios įmonės dažnai yra ir gyventojus atstovaujantys užsakovai ir paslaugos teikėjai, o tokia situacija sudaro prielaidas piktnaudžiavimui;
* administruojančios įmonės dažnai neskelbia viešų konkursų paslaugoms pirkti, neieško kokybiškesnių ir pigesnių paslaugų;
* administruojančios įmonės dažnai neorganizuoja gyventojų susirinkimų, neinformuoja jų apie vykdomą veiklą, neužtikrina veiklos skaidrumo;
* teikiamų paslaugų kokybė neatitinka mokamų mokesčių.
Bendrijų trūkumai
Iki šiol daugelyje daugiabučių buvo steigiamos namo bendrijos. Tačiau bendrijos modeliu lieka nepatenkintas dažnas daugiabučių gyventojas.
Yra nemažai bendrijų, kurių valdymo organai ir bendrijos nariai konfliktuoja tarpusavyje, pasitaiko bendrijų pirmininkų piktnaudžiavimo atvejų. Be to, bendrijos dažniausiai apima labai skirtingų interesų ir socialinės padėties gyventojų, todėl sprendimų priėmimas bendrijoje tampa sudėtingas.
Siūlo jungtinės veiklos sutartį
Kad išvengtumėte nepagrįstų sąskaitų, siūlau atsisakyti daugiabučių namų administratoriaus paslaugų ir kartu su daugiabučio gyvenamojo namo gyventojais sudaryti jungtinės veiklos sutartį. Nes nei namo bendrijos steigimas, nei administratoriaus paskyrimas dažniausiai neužtikrina daugiabučių gyventojų interesų ir namo turto administravimo efektyvumo.
Jungtinės veiklos sutartis rekomenduojama kaip alternatyvi daugiabučio turto valdymo ir administravimo forma.
Jungtinės veiklos sutartį daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti sudaro butų ir kitų patalpų savininkai. Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu, sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma.
Jungtinės veiklos sutarties pagrindu visi sutarties dalyviai gali veikti kartu, t.y. bendroji dalinė nuosavybė naudojama, valdoma ir ja disponuojama visų partnerių bendru sutarimu.
Tačiau tai labai apsunkina jungtinės veiklos sutarties dalyvių veiklą santykiuose su trečiaisiais asmenimis, todėl rekomenduotina jungtinės veiklos sutartimi įgalioti vieną ar kelis asmenis veikti visų partnerių vardu.
Kokios įgalioto asmens pareigos?
Jungtinės veiklos sutartyje reikėtų nurodyti sutarties tikslą bei apibrėžti įgalioto asmens (asmenų) įgaliojimus. Įgaliotas asmuo turėtų:
* ne rečiau kaip vieną kartą per metus, pasibaigus ūkiniams metams, šaukti namo patalpų savininkų susirinkimą;
* sudaryti namo bendrojo naudojimo objektų aprašą ir prireikus jį papildyti ar pakeisti;
* rengti bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo (remonto, rekonstrukcijos) metinį bei ilgalaikį planą ir teikti jį namo patalpų savininkų susirinkimui;
* tvarkyti ir saugoti namo ir jam priskirto žemės sklypo techninę ir juridinę dokumentaciją;
* namo patalpų savininkų susirinkimo nustatyta tvarka organizuoti namo bendrojo naudojimo objektų, taip pat namui priskirto žemės sklypo naudojimą, priežiūrą ir kitokį tvarkymą, užtikrinti gyvenamojo namo naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimą arba šias funkcijas sutarties pagrindu pavesti administratoriui ar įmonei, teikiančiai gyvenamųjų namų valdymo administravimo ir priežiūros paslaugas;
* vykdyti namo patalpų savininkų susirinkimų nutarimus, neviršydamas suteiktų įgaliojimų;
* patalpų savininkams (ne mažiau kaip 1/4 patalpų savininkų) pateikus rašytinius pasiūlymus dėl bendrojo naudojimo objektų naudojimo, atnaujinimo ar rekonstravimo, kurie nesusiję su jų priežiūros privalomaisiais reikalavimais ir kuriems įgyvendinti reikia patalpų savininkų sprendimo, per mėnesį nuo šių pasiūlymų pateikimo organizuoti patalpų savininkų susirinkimą arba patalpų savininkų balsavimą raštu, kad būtų priimtas sprendimas;
* namo patalpų savininkų vardu sudaryti sutartis ir kitus sandorius, skelbti konkursus darbams atlikti;
* priimti atliekamus darbus;
* organizuoti pastato, šildymo ir karšto vandens ruošimo sistemų paruošimą šildymo sezonui;
* ne rečiau kaip kartą per metus atsiskaityti namo patalpų savininkams;
* užtikrinti kontrolę, kaip namo patalpų savininkai vykdo savo prievoles, susijusias su bendrojo naudojimo objektų priežiūra bei naudojimu.
Privalumai
Kai jungtinės veiklos sutartimi įgaliojami vienas ar keli asmenys veikti visų dalyvių (partnerių) vardu, turėtų būti nustatytas sutarties galiojimo terminas. Nenurodžius sutarties galiojimo termino, jungtinės veiklos sutartis, kuria suteikiamas įgaliojimas, galios tik vienerius metus nuo jos sudarymo dienos. Taip pat rekomenduotina jungtinės veiklos sutartį tvirtinti notariškai bei viešajame registre įregistruoti daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo, priežiūros ar kito tvarkymo juridinį faktą.
Daugiabučio gyventojams sudarius jungtinės veiklos sutartį atsiranda galimybė tiesiogiai dalyvauti daugiabučio namo administravime, priimti sprendimus dėl daugiabučio turto ir paslaugų pirkimo, patiems nustatyti administravimo mokestį ir jį rinkti, kontroliuoti išrinkto atstovo (atstovų) veiklą, taip išvengiant piktnaudžiavimo atvejų ir užtikrinant ekonomišką daugiabučio administravimą.
Remigijus ŽEMAITAITIS,
Lietuvos Respublikos Seimo narys